Arsa tapulu ev sahipleri dikkat!

Tapu kaydında taşınmazı hâlâ “arsa” olarak görünen ancak üzerinde bina bulunan vatandaşların en çok merak ettiği konulardan biri, her daire için ayrı tapunun nasıl alınacağı. Uzmanlık gerektiren bu işlemde binanın ruhsat, proje ve yapı kullanma izin durumu belirleyici oluyor. Normal süreçte önce yapının tapu kayıtlarındaki niteliğinin güncellenmesi, ardından şartlar uygunsa kat mülkiyeti veya kat irtifakı işlemlerinin yürütülmesi gerekiyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), kat mülkiyeti için bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesinin gerekli olduğunu belirtiyor.

TAPUDA ARSA YAZIYORSA İLK NE YAPILMALI?

Vatandaşların ilk olarak bağlı bulundukları belediyeden binanın yapı ruhsatı, onaylı mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) durumunu kontrol etmesi gerekiyor.

Çünkü tapuda yalnızca “arsa” olarak görünen bir taşınmazdaki binanın dairelere ayrılarak bağımsız bölüm tapusu alabilmesi için mevcut yapının hukuki ve teknik durumunun ortaya konulması önem taşıyor. Kat mülkiyeti kuruluşunda mimari proje ve yönetim planı gibi belgeler işlem dosyasının temel unsurları arasında bulunuyor.

Arsa tapulu ev sahipleri dikkat! Dairelere ayrı ayrı tapu nasıl çıkarılır?

ÖNCE BİNANIN TAPUYA İŞLENMESİ GEREKEBİLİR

Arsa üzerinde fiilen bina bulunmasına rağmen tapu kaydında yapı görünmüyorsa gündeme cins değişikliği işlemi gelebiliyor. Yapı kullanma izin belgesine tabi yapılarda cins değişikliği, yapı kullanma izin belgesi ve yapı aplikasyon projesi esas alınarak kadastro ve tapu süreçleri üzerinden tescil edilebiliyor.

Basit bir ifadeyle tapudaki “arsa” niteliğinin, mevcut ve mevzuata uygun yapıyı gösterecek şekilde güncellenmesi gerekebiliyor.

DAİRELERE AYRI TAPU NASIL ÇIKARILIR?

Binanın hukuki ve teknik şartları uygunsa, bağımsız bölümlerin proje üzerinde belirlenmesi gerekiyor. Daire, dükkân ve diğer bağımsız bölümler için arsa payları oluşturularak kat mülkiyeti tesis edilebiliyor.

Kat irtifakı kurulması işlemlerinde TKGM'nin saydığı belgeler arasında kimlik ve temsil belgelerinin yanı sıra mimari proje, yönetim planı, yapı aplikasyon projesi ve ilgili durumlarda yapı ruhsatı ile üç boyutlu sayısal yapı modeli bulunuyor.

İşlemler tamamlandığında tek bir “arsa tapusu” yerine, projedeki bağımsız bölümlerin her biri için ayrı tapu kaydı oluşturulması mümkün hale geliyor.

Arsa tapulu ev sahipleri dikkat! Dairelere ayrı ayrı tapu nasıl çıkarılır?

BİNA TAMAMLANMIŞSA KAT MÜLKİYETİ GÜNDEME GELİYOR

Yapımı tamamlanan ve gerekli izinleri bulunan binalarda kat mülkiyeti işlemi gündeme geliyor. TKGM'ye göre kat mülkiyeti işleminde bağımsız bölümlerin tamamına ilişkin yapı kullanma izin belgesinin bulunması gerekiyor. Daha önce cins değişikliği yapılmış taşınmazlarda, yapı kullanma izin belgesi elektronik ortamda gönderilmişse ayrıca fiziki belge aranmayabiliyor.

Üzerinde kat irtifakı bulunan ve yapı kullanma izin belgesi alınan yapılarda ise bir kat irtifakı malikinin başvurusu veya izin belgesinin yetkili idare tarafından tapuya gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine resen geçiş süreci işletilebiliyor.

RUHSAT VE İSKAN YOKSA İŞLER DEĞİŞİYOR

Binanın ruhsatsız olması, onaylı projeye aykırılık bulunması veya yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olması halinde doğrudan “dairelere ayrı tapu çıkarma” işlemi her bina için mümkün olmayabilir.

Bu nedenle vatandaşların öncelikle belediyenin imar biriminden ruhsat ve proje dosyasını, ardından Tapu ve Kadastro birimlerinden mevcut tapu kaydını ve uygulanabilecek işlem türünü kontrol ettirmesi gerekiyor. İşlemin yolu binanın mevcut hukuki durumuna göre değişebiliyor. TKGM'nin güncel uygulamalarında kat mülkiyeti ve kat irtifakı işlemleri resmî proje ve yapı belgelerine dayanıyor.

Arsa tapulu ev sahipleri dikkat! Dairelere ayrı ayrı tapu nasıl çıkarılır?

KISACA NE YAPMANIZ GEREKİYOR?

Tapuda evi arsa olarak görünen vatandaş için temel yol haritası şöyle: Önce belediyeden ruhsat, onaylı proje ve iskan durumu kontrol edilecek. Binanın tapu kaydına işlenmesi gerekiyorsa cins değişikliği süreci yürütülecek. Ardından bağımsız bölümler ve arsa payları projeye göre belirlenerek şartları taşıyan yapılarda kat mülkiyeti işlemi için tapu süreci başlatılacak.

Her yapının ruhsat ve tapu geçmişi farklı olabileceği için, özellikle eski binalarda işlem öncesinde ilgili belediyenin imar müdürlüğü ile taşınmazın bağlı olduğu tapu ve kadastro birimlerinden dosya bazında bilgi alınması önem taşıyor